Ifølge et ældre cirkulære fra 1982 har man som udgangspunkt lov til at overdrage en ejendom til familie til ejendomsvurderingen +/- 15%, uden at der skal betales gaveafgift selvom der bliver overdraget ”for billigt”.
Det lyder jo interessant, hvis man gerne vil give et familiemedlem en ejendom på favorable vilkår – men gælder det gamle cirkulære stadig?
Princippet
Cirkulæret vedrører princippet omkring et dødsbos overdragelse af ejendomme til arvinger eller arvingers nære pårørende, samt normalt gaveafgiftspligtige transaktioner til familie – det vil sige personer, som er omfattet af boafgiftslovens § 22.
Det er dog afgjort ved Højesteret, at cirkulæret fra 1982 ikke gælder, hvis der er tale om ”særlige omstændigheder” – og dermed at skattemyndighederne ikke skal acceptere ejendomsværdien +/- 15%, som cirkulæret ellers tilsiger.
Overdragelse efter cirkulæret gælder heller ikke næringsejendomme, og heller ikke hvis ejendommen er vurderet som udlejet.
De nuværende regler
Først og fremmest kan vi svare på det indledende spørgsmål: Ja, cirkulæret er stadig gældende, med de forbehold for “særlige omstændigheder” m.m., som er nævnt ovenfor. Der er dog kommet en ændring sidste år (med den tekniske betegnelse CIR 9792 af 27/9/2021), som ændrer +/-15% til +/-20%. Ændringen er gældende fra 15. oktober 2021, og gælder kun hvis ejendommen har modtaget en ny offentlig ejendomsvurdering efter den ny vurderingslov.
Der er derimod ingen regulering af ”særlige omstændigheder”. Skattemyndighederne fremlagde sidste år et udkast til styresignal om emnet, men det er ikke blevet implementeret – det kommer måske i løbet af 2022.
Så længe dette ikke er sket, og der heller ikke er foretaget andre ændringer til cirkulæret, er man imidlertid nødt til at finde frem til ”særlige omstændigheder” med udgangspunkt i afgørelser og bindende svar.
Særlige omstændigheder
Hvis man ser nærmere på Skattestyrelsens bindende svar om ”særlige omstændigheder”, så finder man ud af følgende:
- Om der foreligger ”særlige omstændigheder” er en konkret vurdering i hvert enkelt overdragelse.
- Hvis der er kort tid mellem holdepunkterne, kan dette være et udtryk for særlige omstændigheder. Det kunne for eksempel være, at forældrene køber en ejendom i januar, og i september samme år overdrager den til deres børn til en lavere pris. Det kunne også være tilfældet, hvis der sker familieoverdragelse, og der umiddelbart herefter optages realkreditbelåning, der indikerer en væsentlig anderledes værdi end overdragelsessummen. Hvor lang tid der skal gå mellem målepunkterne er usikkert.
- I en sag om bindende svar – SKM2021.494.SR – accepterede skattemyndighederne et nedslag i pris på 35,2% efter 3 år og 2 måneder. I en anden sag – SKM2021.498.SR – blev et nedslag på 52,3% over samme periode ikke accepteret. I sagen SKM2021.530.SR gik der 3 år og 9 måneder mellem forældres køb til 3.450.000 kr. og salg til barn til 1.450.000 kr., altså en købspris som var 138 % højere end overdragelsespris – her var afgørelsen, at der ikke forelå særlige omstændigheder.
- Hvis der i forbindelse med overdragelsen, sker vurdering af en ejendomsmægler, for eksempel, kan man ikke støtte ret på anvendelse af +/- 15% reglen. Der er i givet fald særlige omstændigheder.
- Hvis overdrager anvender en anden værdiansættelse, og der overdrages til en lavere værdi, kan der være tale om særlige omstændigheder. Det kan eksempelvis ses, hvis andre børn eller arvinger modtager korrigerende gaver eller arveforskud i væsentligt omfang i forbindelse med ejendomsoverdragelsen. I sagen SKM2021.503.SR var det dog ikke en særlig omstændighed, at en søn fik en kontant gave på 50.000 kr. i forbindelse med, at en ejendom blev overdraget efter 15 %-reglen til en datter, da gaven ansås for uvæsentlig.
- Forbedringer på ejendommen kan medføre særlige omstændigheder, men gør det ikke nødvendigvis. I en af sagerne udgjorde forbedringerne således ca. 9% af den offentlige vurdering, men det blev ikke anset for at være en særlig omstændighed.
- Faktiske salgsbestræbelser udgør heller ikke nødvendigvis særlige omstændigheder, men kan vurderes at gøre det. En mor overdrog sin ejendom til 5 døtre for 1,6 mio. kr. Mindre en 2 uger senere solgte døtrene ejendommen til kommunen for 5 mio. kr. Skattestyrelsen statuerede særlige omstændigheder, da både mor og døtre kendte til salgsforhandlingerne med kommunen.
- At ejendomsvurderingerne er suspenderet gennem en årrække, kan ikke i sig selv anses som en særlig omstændighed.
Lad os vejlede dig
Som man ser er dette et emne, der godt kan blive kompliceret. Er man usikker på en situation af denne art, så anbefaler vi derfor, at man søger professionel rådgivning.
Vi hjælper selvfølgelig gerne – det er blot at ringe eller skrive til os.
